Toplu yaşama bir kültürdür. Toplu yaşamın zorlukların başında gürültü sorunu başta gelmekte. Maalesef kişiler, başkalarının yaşam alanlarına, huzur ve dinlenme haklarına saygı duymayan kişiler olabilmekte. Bundan dolayıdır ki son zamanlarda kiracı ya da kat malikinin gürültü yapması ve çevreye rahatsızlık vermesi nedeniyle tahliye davaları ve suç duyuruları artmaktadır. Bu konuda istatistiki verilerin Adalet Bakanlığı tarafından açıklanması halinde sorunun tespit ve büyüklüğü daha net ortaya konulabilecektir. Peki bu durumda gürültücü malik ya da kiracı tahliye edilebilir mi? Toplu yaşama bir kültür olduğu gibi bir kurallar ve ilkeler içinde yaşamayı gerektirir. Yani herkes kendi kafasına göre hareket edemez. Mesela istediği saatte radyo ve TV’nin sesini açarak yüksek sesle dinleyemez. Genel geçer kaideler ve ilkeler, insani yaklaşım da bunu gerektirir. Mevzuat ne diyor? Sürekli gürültü yapan kat malikinin taşınmazdan tahliyesi mahkeme kararı ile mümkün müdür? Bu konuda kiracı ya da kat maliki ya da sürekli oturan olması açısından bir farklılık bulunmamaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi hükmüne göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu Yasada kat maliklerinin borç ve yükümlerine ilişkin olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir biçimde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır. 634 sayılı KMK’nun 18. ve 33. maddesine göre; bağımsız bir bölümde oturanın diğer bağımsız bölümde oturanlara rahatsızlık vermesi durumunda o kişinin bağımsız bölümden tahliyesinin anılan madde hükümlerinde öngörülmemiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 33. maddesi hükmüne göre de kat maliklerinden birinin ya da başka bir nedene dayanarak devamlı bir biçimde yararlanan kimsenin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra bu Yasaya ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhal kararını verir ve bunun tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gereğini ilgiliye tefhim ve tebliğ eder. Belirlenen süre içinde hâkimin kararının yerine getirilmemesi durumunda ve bu yolda bir başvuru söz konusu olduğunda ise, maddenin son fıkrasında yazılı olan cezai yaptırım uygulanır. Yukarıdaki maddeler özetle bir kat malikinin ve kiracının uyması gereken kuralları bulunduğu tespit etmekte ancak diğer kat maliklerine ev sahibini ya da kiracıyı tahliye hakkı vermemektedir. Ancak KMK m 33 son cümlesinde “25 inci madde hükmü saklıdır” hükmü yer almaktadır. Diğer Kat Maliklerinin Kiracı ya da Kat Malikini Tahliye Hakkı var mı? KMK m 18 ve 33 e göre 3 kişiler olan diğer kat maliklerinin kiracı yada kat malikini tahliye etme hakkı yok. Burada kiracı ile o yerin sahibi olan kat maliki arasındaki kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye hakkı olduğunu belirtmek gerekir. Burada 3 kişi konumundaki kat maliklerinin hakkı olmadığına işaret edilmektedir. Tahliye hakkı olmayan 3 kişi konumundaki kat malikleri gürültü yapan kat malikine karşı ne yapabilir? KMK madde 25 de bu husus Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti başlığı altında düzenlenmiştir. KMK madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Yani kat malikleri gürültü yapan kat malikinin hissesinin devrini kendilerine yapılmasını yani mülkiyet hakkının sona erdirilmesini talep edebilecektir. Tüm bunlar bir yargılama sürecini ve hâkimin delilleri topladıktan sonra vereceği kararı bağlıdır. Komşuları Rahatsız Eden Kiracı Evden Çıkarılabilir mi? Komşuları rahatsız eden kiracı evden çıkarılabilir. Komşuları rahatsız eden kiracıya karşı tahliye süreci işletilmesi, “ev sahibi hakları” kapsamındır. Bu doğrultuda hangi adımların atılması gerektiği, TBK 316 hükmünde düzenlenmiştir. Bu durumda ev sahibi, kiracıya bir ihtarname gönderecek ve ilgili durumun düzeltilmesi için en az 30 gün süre verecektir. Kiracı bu süre zarfında rahatsızlık halini ortadan kaldırmazsa ev sahibi tahliye davası açarak komşuları rahatsız eden kiracıyı evden çıkarabilir. Ev sahibi ihtarnamede; ihlalin verilen süre içerisinde sona erdirilmesi gerektiğini, aksi halde sözleşmeyi feshederek tahliye davası açacağını kiracıya bildirmesi gerekir. Arabuluculuk Zorunlu 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren tahliye davalarında önce arabuluculuk süreci işletilmektedir. Doğrudan tahliye davası açılamamaktadır. Dava şartı haline gelen arabuluculuktan sonuç alınamaz ise ev sahibi tahliye davaları açabilecektir. Tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Komşuları rahatsız eden kiracıyı evden çıkarmak için açılacak olan tahliye davasında, kiracının neden olduğu rahatsızlık halinin ispatlanması gerekmektedir. İspat için, tanık olarak komşulara başvurulması da faydalı olacaktır. Gürültünün boyutu, sıklığı ve somut olaya bağlı diğer sebeplere göre; tahliye sebebi olup olmadığı hâkimin takdirindedir. Yargıtay kararlarında “komşuları rahatsız eden kiracının evden tahliye edilmesine, kiracının geç saatlere kadar yüksek sesle müzik açması nedeniyle evden tahliye sebebi saymıştır. Av. İbrahim GÜLLÜ TÜKONFED (Tüketici Konfederasyonu) Başkan Vekili ASİYED (Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneği) Başkanı